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권리금 회수를 막는 가장 흔한 방식은 거절이 아니라 조건을 올리는 것입니다. 조문은 “현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위”를 방해행위로 명시합니다. 보호는 종료 6개월 전부터 시작됩니다.

체크 포인트
고액 차임 요구도 방해행위입니다 — 거절만 금지되는 것이 아닙니다 · 보호 기간은 종료 6개월 전부터 종료 시까지입니다 · 손해배상 한도는 둘 중 낮은 금액, 시효는 종료일부터 3년입니다

권리금이란?

법이 정의하고 보호합니다.

구분	권리금
근거	상가건물 임대차보호법 제10조의3~제10조의7
대상	영업시설·비품
	거래처 · 신용
	영업상의 노하우
	위치에 따른 영업상의 이점
성격	유형·무형 재산적 가치의 양도 또는 이용대가

권리금은 오랫동안 관행으로만 다뤄졌습니다. 그래서 나갈 때 못 받으면 그만이라고 여겨졌습니다.

지금은 상가건물 임대차보호법에 정의가 있고, 회수기회를 방해하는 행위가 금지되어 있으며, 방해당하면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이 글에서 특히 짚을 것은 방해행위의 범위입니다. 대놓고 거절하는 것만 금지되는 것이 아닙니다.

권리금 회수기회 보호 기간

6개월 전부터입니다.

구분	보호 기간
시작	임대차기간 종료 6개월 전
끝	종료 시까지
근거	제10조의4제1항
대상	임대인의 행위
뜻	이 기간의 방해행위가 금지됩니다
요령	미리 신규임차인을 찾으세요

임대인의 방해행위가 금지되는 기간은 임대차기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지입니다.

실무적으로 이 말은 새 임차인을 찾는 일을 미루면 안 된다는 뜻이기도 합니다. 종료가 임박해서야 움직이면, 보호 기간 안에서 주선하고 협의할 시간이 부족합니다.

앞서 본 계약갱신요구도 만료 전 6개월부터 1개월까지입니다. 계약 만료가 다가오면 갱신을 요구할지, 권리금을 받고 나갈지를 6개월 전쯤 정리해 두시는 편이 좋습니다.

권리금 방해행위 네 가지

네 가지가 금지됩니다.

구분	방해행위
①	신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수
②	권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
③	현저히 고액의 차임과 보증금을 요구
④	정당한 사유 없이 계약 체결 거절
근거	제10조의4제1항
정당한 사유	법 제10조에 해당하는 사유

①은 임대인이 새 임차인에게 직접 권리금을 받는 경우입니다. 그러면 임차인 몫이 사라집니다.

②는 지급 자체를 막는 행위입니다.

③은 다음 항목에서 따로 보겠습니다. 가장 흔한 방식입니다.

④는 정당한 사유 없이 계약을 거절하는 것입니다. 원문은 정당한 사유를 법 제10조에 해당하는 사유라고만 하고 구체적으로 나열하지 않았습니다. 이 글에서도 임의로 나열하지 않았습니다.

다툼이 있다면 어떤 사유를 들었는지를 기록해 두시고 상담을 받아 보시기 바랍니다.

권리금 고액 차임 요구

이것이 가장 흔한 방식입니다.

구분	고액 요구
조문	“현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위”
성격	방해행위로 명시되어 있습니다
방식	거절하지 않고 조건을 올립니다
결과	새 임차인이 못 들어옵니다
기준	확인하지 못했습니다
대비	제시받은 조건을 기록해 두세요

임대인이 “안 된다”고 말하는 경우는 오히려 드뭅니다. 대신 차임과 보증금을 크게 올려 부릅니다. 그러면 새 임차인이 스스로 물러납니다.

겉으로는 거절한 적이 없으니 문제가 없어 보입니다. 그런데 조문은 “현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위”를 방해행위로 명시하고 있습니다.

즉 조건을 올려 못 오게 만드는 것도 법이 금지하는 행위입니다.

다만 어느 정도가 “현저히 고액”인지는 이 글에서 기준을 적지 않았습니다. 조문에 기준이 제시되어 있지 않아 배수나 비율을 추측해 쓸 수 없습니다.

대신 기록이 중요합니다. 제시받은 조건, 기존 조건, 주변 시세를 남겨 두시면 나중에 다툴 때 근거가 됩니다.

권리금 손해배상 한도

한도가 낮은 쪽입니다.

구분	손해배상 한도
기준 ①	신규임차인이 지급하기로 한 권리금
기준 ②	임대차 종료 당시의 권리금
한도	둘 중 낮은 금액
근거	제10조의4제3항 후단
뜻	기대만큼 다 받는 구조가 아닙니다
참고	실제 인정액은 사안마다 다릅니다

임대인의 방해행위로 손해를 입었다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

다만 한도가 정해져 있습니다. 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액입니다.

이 구조를 모르면 기대가 어긋납니다. 새 임차인과 높은 금액으로 이야기가 되어 있었더라도, 종료 당시 권리금이 그보다 낮다면 낮은 쪽이 한도가 됩니다.

반대로 종료 당시 권리금이 높더라도 신규임차인과 약정한 금액이 낮으면 그쪽이 한도입니다.

이 글은 제도 안내입니다. 실제로 얼마가 인정되는지는 사안마다 다릅니다. 청구를 생각하고 계시다면 법률 상담을 받아 보시기 바랍니다.

권리금 손해배상 시효 3년

3년입니다. 종료한 날부터입니다.

구분	소멸시효
기간	3년
기산점	임대차가 종료한 날
근거	제10조의4제4항
효과	지나면 시효로 소멸합니다
주의	방해행위가 있었던 날이 아닙니다
요령	종료일을 기록해 두세요

손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년이 지나면 시효로 소멸합니다.

기산점이 임대차 종료일이라는 점을 눈여겨보세요. 방해행위가 있었던 날이 아닙니다.

가게를 정리하고 나면 다른 일에 밀려 미루기 쉽습니다. 그 사이 3년은 생각보다 빨리 지납니다.

다툴 뜻이 있으시다면 종료일과 당시 오간 조건을 함께 남겨 두시고, 미루지 마시기 바랍니다.

권리금 보호가 적용되지 않는 경우

보호되지 않는 두 경우가 있습니다.

구분	적용 제외
제외 ①	대규모점포 또는 준대규모점포의 일부
· 예외	전통시장은 제외 — 보호받습니다
제외 ②	국유재산 또는 공유재산
근거	제10조의5
뜻	어디에 입점했는지가 갈립니다
확인	계약 전에 확인해 두세요

제10조의5는 권리금 보호 규정이 적용되지 않는 경우를 정하고 있습니다.

첫째는 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우입니다. 다만 전통시장은 제외되어 있어, 전통시장 안의 점포는 보호를 받습니다.

둘째는 국유재산 또는 공유재산인 경우입니다.

이 부분이 중요한 이유는 들어가기 전에 알 수 있는 정보이기 때문입니다. 권리금을 주고 들어가는 자리라면, 그 상가가 어디에 해당하는지를 계약 전에 확인해 두셔야 합니다.

나갈 때가 되어서야 보호 대상이 아니라는 것을 알게 되면 이미 늦습니다.

권리금 자주 묻는 질문

Q. 권리금이 법에 정의되어 있나요?
상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로 정의하고 있습니다.

Q. 임대인이 차임을 크게 올려 새 임차인이 못 들어옵니다.
조문은 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 방해행위로 명시하고 있습니다. 거절하지 않고 조건을 올려 못 오게 만드는 것도 금지되는 행위입니다. 다만 어느 정도가 현저히 고액인지는 조문에 기준이 없어 제시받은 조건과 기존 조건을 기록해 두시는 것이 중요합니다.

Q. 보호 기간은 언제부터인가요?
임대차기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지입니다. 종료가 임박해서 움직이면 주선하고 협의할 시간이 부족하므로 미리 준비하시는 편이 좋습니다.

Q. 손해배상은 얼마까지 받을 수 있나요?
신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 한도입니다. 기대한 만큼 모두 받는 구조는 아닙니다.

Q. 언제까지 청구해야 하나요?
임대차가 종료한 날부터 3년입니다. 기산점이 방해행위가 있었던 날이 아니라 임대차 종료일이라는 점에 주의하세요.

Q. 권리금 보호를 못 받는 경우도 있나요?
대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우와 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 적용되지 않습니다. 다만 대규모점포 중에서도 전통시장은 제외되어 보호를 받습니다.

권리금은 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항이 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형과 무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하는 대가로 정의하고 있습니다. 같은 법 제10조의4는 임대인이 임대차기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 네 가지 행위를 금지하는데, 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위, 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다. 여기서 눈여겨보실 것이 세 번째입니다. 임대인이 대놓고 거절하는 경우는 오히려 드물고 차임과 보증금을 크게 올려 새 임차인이 스스로 물러나게 만드는 방식이 실제로는 더 흔한데, 법은 이것을 방해행위로 명시하고 있습니다. 다만 어느 정도가 현저히 고액인지는 조문에 기준이 제시되어 있지 않아 이 글에서 숫자를 적지 않았으니 제시받은 조건과 기존 조건, 주변 시세를 기록해 두시는 편이 좋습니다. 방해행위로 손해를 입은 경우 손해배상을 청구할 수 있는데 한도는 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이므로 기대한 만큼 모두 받는 구조는 아닙니다. 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년이 지나면 시효로 소멸하며 기산점이 방해행위가 있었던 날이 아니라 종료일이라는 점에 주의하셔야 합니다. 마지막으로 권리금 보호가 적용되지 않는 경우도 있습니다. 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 경우와 국유재산 또는 공유재산인 경우인데 대규모점포 중에서도 전통시장은 제외되어 보호를 받습니다. 권리금을 주고 들어가는 자리라면 그 상가가 어디에 해당하는지 계약 전에 확인해 두셔야 나갈 때 낭패를 보지 않습니다.

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