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하자보수 담보책임기간 10년 자세히 보기 >

하자보수에서 가장 먼저 확인하실 것은 기산점입니다. 전유부분은 인도한 날, 공용부분은 사용검사일부터 셉니다. 기간은 2년·3년·5년이고 내력구조부와 지반공사는 10년입니다.

체크 포인트
전유부분은 인도일, 공용부분은 사용검사일부터 기산합니다 · 내력구조부·지반공사 10년, 시설공사별 2·3·5년입니다 · 입주자 개인도 하자심사·분쟁조정을 신청할 수 있습니다

하자보수에서 말하는 하자란?

불편이 곧 하자는 아닙니다.

구분	정의
근거	공동주택관리법 제36조제4항
원인	공사상 잘못
현상	균열·침하·파손·들뜸·누수 등
결과	안전상·기능상 또는 미관상의 지장
정도	지장을 초래할 정도의 결함
시행령	제37조

새 아파트에 들어가고 나면 여기저기 문제가 보입니다. 그런데 모든 불편이 법에서 말하는 하자인 것은 아닙니다.

원문의 정의는 “공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함”입니다.

공사상 잘못이 원인이어야 하고, 지장을 초래할 정도여야 합니다.

이 글은 기간과 분쟁 해결을 다룹니다. 개별 사안이 하자에 해당하는지는 판단하지 않습니다.

하자보수 내력구조부와 시설공사별 하자

두 갈래로 나뉩니다.

구분	유형
내력구조부 하자	시행령 제37조제1호
· 내용	구조체의 붕괴 또는
· 이어서	구조안전상 위험을 초래하는 균열·침하 등
시설공사별 하자	시행령 제37조제2호
· 내용	균열·처짐·누수·기능불량 등
· 정도	안전·기능·미관상의 지장

하자는 두 갈래로 나뉩니다.

내력구조부 하자는 구조체의 붕괴 또는 구조안전상 위험을 초래하는 정도의 균열·침하 등입니다. 건물의 뼈대에 관한 것입니다.

시설공사별 하자는 균열·처짐·누수·기능불량 등이 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래하는 경우입니다.

이 구분이 중요한 이유는 담보책임기간이 달라지기 때문입니다.

하자보수 담보책임기간

10년부터 2년까지 있습니다.

구분	기간
내력구조부·지반공사	10년
철근콘크리트·철골	5년
· 또한	지붕·방수공사 등
옥외급수·위생	3년
마감공사	2년
주의	원문이 “등”으로 닫혀 있습니다

담보책임기간은 공사의 종류에 따라 다릅니다.

내력구조부 및 지반공사는 10년, 철근콘크리트·철골·지붕·방수공사 등은 5년, 옥외급수·위생은 3년, 마감공사는 2년입니다.

가장 짧은 마감공사 2년이 실제로는 가장 자주 문제가 됩니다. 눈에 보이는 도배나 타일 같은 부분이 여기에 가깝기 때문입니다.

이 글의 목록은 빠짐없는 것이 아닙니다. 원문이 “등”으로 닫혀 있어 대표적인 것만 옮겼습니다. 어떤 공사가 몇 년인지는 해당 규정에서 확인하시기 바랍니다.

하자보수 기산점이 둘인 이유

이 글에서 가장 놓치기 쉬운 부분입니다.

구분	기산점
근거	공동주택관리법 제36조제3항
전유부분	입주자에게 인도한 날부터
공용부분	사용검사일부터
뜻	시작점이 둘입니다
결과	입주가 늦으면 전유부분은 뒤로 밀립니다
요령	인도일을 남겨 두세요

기간을 계산하려면 언제부터인지를 알아야 합니다. 그런데 기산점이 하나가 아닙니다.

전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일부터 기산합니다.

즉 우리 집 안과 복도·주차장 같은 공용부분이 다른 날부터 시작합니다.

이 차이가 실제로 의미를 갖는 경우가 있습니다. 입주가 늦었다면 전유부분의 기간은 그만큼 뒤로 밀립니다. 반대로 공용부분은 사용검사일 기준이므로 입주 시기와 무관합니다.

그래서 인도받은 날짜를 기록해 두시는 편이 안전합니다. 나중에 기간을 따질 때 근거가 됩니다.

하자보수 분쟁조정위원회

입주자 개인도 신청합니다.

구분	위원회
기관	하자심사·분쟁조정위원회
소속	국토교통부
사무 ①	하자 여부 판정
사무 ②	분쟁 조정 및 재정
사무 ③	설계자·감리자·수급인 간 책임범위
신청	입주자, 입주자대표회의
· 또한	관리주체·관리단, 임차인, 사업주체, 보증기관

사업주체와 이야기가 되지 않을 때 이용할 수 있는 곳이 하자심사·분쟁조정위원회입니다. 국토교통부에 설치되어 있습니다.

하는 일은 세 가지입니다. 하자 여부 판정, 분쟁 조정 및 재정, 그리고 설계자·감리자·수급인·하수급인 사이의 책임범위 분쟁입니다.

여기서 알아 두실 것은 신청할 수 있는 사람입니다. 입주자가 들어 있습니다.

즉 입주자대표회의가 나서 주기를 기다려야만 하는 것이 아닙니다. 관리주체와 관리단, 공공임대주택 임차인, 사업주체와 보증기관도 신청할 수 있습니다.

하자보수 신청 방법과 처리 기간

부본을 함께 냅니다.

구분	신청
서식 ①	하자심사신청서
서식 ②	하자분쟁조정신청서
서식 ③	하자분쟁재정신청서
부본	피신청인 인원수만큼
첨부	교섭경위서, 하자발생 증명자료
· 또한	신분증, 비용 산출명세서 등

신청서는 하자심사신청서, 하자분쟁조정신청서 또는 하자분쟁재정신청서 중 해당하는 것을 냅니다.

여기서 놓치기 쉬운 것이 부본입니다. 피신청인 인원수만큼 함께 제출해야 합니다.

첨부서류로는 교섭경위서, 하자발생 증명자료, 신분증, 비용 산출명세서 등이 있습니다.

교섭경위서가 들어 있다는 점을 눈여겨보세요. 그동안 어떻게 이야기가 오갔는지를 적는 서류입니다. 그러니 사업주체와 주고받은 연락과 답변을 처음부터 남겨 두시는 편이 좋습니다.

처리 기간은 하자심사·분쟁조정이 60일(공용부분 90일), 분쟁재정이 150일(공용부분 180일)이고, 필요하면 30일 이내에서 한 차례 연장할 수 있습니다.

하자보수 재정의 효력과 남은 확인

재정은 무게가 다릅니다.

구분	효력·비용
재정결정	“재판상 화해와 동일한 효력”
확정	송달 후 60일 이내
· 조건	당사자가 소송을 제기하지 않으면
비용	당사자 합의에 따라 부담
· 불가 시	위원회가 부담비율 결정
요령	송달일을 기록해 두세요

재정결정은 “재판상 화해와 동일한 효력”을 가집니다.

그리고 송달 후 60일 이내에 당사자가 소송을 제기하지 않으면 확정됩니다.

이 구조를 알아 두셔야 합니다. 결정을 받고 가만히 있으면 그대로 굳어집니다. 내용에 이의가 있다면 60일 안에 움직여야 한다는 뜻입니다.

그러니 결정문을 받으시면 송달일부터 적어 두세요.

비용은 당사자 합의에 따라 부담하고, 합의가 되지 않으면 위원회가 부담비율을 정합니다.

이 글에서 다루지 못한 것도 적어 둡니다. 하자보수 청구 방법과 사업주체의 이행 기한, 하자보수보증금의 금액과 사용 절차, 하자보수 종료 절차, 신청 수수료는 확인한 자료에 없거나 별도 안내에 있어 추측해 쓰지 않았습니다.

정리하면, 기산점(전유부분 인도일·공용부분 사용검사일)을 확인하고, 공사별 기간을 보고, 필요하면 국토교통부 위원회에 신청하는 순서입니다.

하자보수 자주 묻는 질문

Q. 하자보수 담보책임기간은 얼마인가요?
내력구조부 및 지반공사는 10년이고 시설공사별로는 마감공사 2년, 옥외급수·위생 3년, 철근콘크리트와 철골·지붕·방수공사 등 5년입니다. 원문이 등으로 닫혀 있어 이 목록은 빠짐없는 것이 아닙니다.

Q. 기간은 언제부터 세나요?
공동주택관리법 제36조제3항에 따라 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일부터 기산합니다. 같은 단지에서도 시작점이 둘로 나뉩니다.

Q. 입주가 늦으면 어떻게 되나요?
전유부분은 인도한 날부터 기산하므로 그만큼 뒤로 밀립니다. 공용부분은 사용검사일 기준이라 입주 시기와 무관합니다. 인도받은 날짜를 기록해 두시기 바랍니다.

Q. 입주자 개인도 신청할 수 있나요?
가능합니다. 입주자와 입주자대표회의, 관리주체와 관리단, 공공임대주택 임차인, 사업주체와 보증기관이 신청할 수 있습니다.

Q. 어디에 신청하나요?
국토교통부에 설치된 하자심사·분쟁조정위원회입니다. 신청서는 피신청인 인원수만큼의 부본과 함께 제출하고 교섭경위서와 하자발생 증명자료 등을 첨부합니다.

Q. 얼마나 걸리나요?
하자심사와 분쟁조정은 60일, 공용부분은 90일이고 분쟁재정은 150일, 공용부분은 180일입니다. 필요하면 30일 이내에서 한 차례 연장할 수 있습니다.

Q. 재정 결과에 이의가 있으면요?
재정결정은 재판상 화해와 동일한 효력을 가지며 송달 후 60일 이내에 소송이 제기되지 않으면 확정됩니다. 송달일을 기록해 두시기 바랍니다.

공동주택관리법 제36조제4항은 하자를 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함으로 정하고 있으며, 시행령 제37조는 이를 내력구조부 하자와 시설공사별 하자로 나눕니다. 담보책임기간은 내력구조부 및 지반공사가 10년이고 시설공사별로는 마감공사 2년, 옥외급수·위생 3년, 철근콘크리트와 철골·지붕·방수공사 등이 5년인데 원문이 등으로 닫혀 있어 이 목록은 빠짐없는 것이 아닙니다. 여기서 꼭 확인하실 것이 기산점입니다. 같은 법 제36조제3항에 따라 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일부터 기산하므로 같은 단지 안에서도 시작점이 둘로 나뉘고, 입주가 늦었다면 전유부분의 기간이 그만큼 뒤로 밀리는 반면 공용부분은 입주 시기와 무관합니다. 인도받은 날짜를 기록해 두시면 나중에 기간을 따질 때 근거가 됩니다. 사업주체와 이야기가 되지 않을 때는 국토교통부에 설치된 하자심사·분쟁조정위원회를 이용할 수 있는데, 입주자대표회의뿐 아니라 입주자 개인과 관리주체, 관리단, 공공임대주택 임차인, 사업주체, 보증기관도 신청할 수 있습니다. 신청서는 피신청인 인원수만큼의 부본과 함께 제출하고 교섭경위서와 하자발생 증명자료, 신분증, 비용 산출명세서 등을 첨부하는데, 교섭경위서가 필요하므로 사업주체와 주고받은 연락과 답변을 처음부터 남겨 두시는 편이 좋습니다. 처리 기간은 하자심사와 분쟁조정이 60일, 공용부분은 90일이고 분쟁재정은 150일, 공용부분은 180일이며 필요하면 30일 이내에서 한 차례 연장됩니다. 재정결정은 재판상 화해와 동일한 효력을 가지고 송달 후 60일 이내에 소송이 제기되지 않으면 확정되므로 결정문을 받으시면 송달일부터 적어 두시기 바랍니다. 하자보수 청구 방법과 사업주체의 이행 기한, 하자보수보증금, 신청 수수료는 확인한 자료에 없거나 별도 안내에 있어 다루지 않았습니다.

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