전세권은 직접 경매를 청구할 수 있지만 수선 의무가 따른다
전세권은 등기로 성립하는 물권입니다. 설정자가 전세금 반환을 지체하면 경매를 청구할 수 있지만, 통상의 관리에 속한 수선은 전세권자가 부담합니다.
체크 포인트
계약 + 등기로 성립하며 전세금 지급이 필수입니다 · 반환을 지체하면 경매를 청구할 수 있습니다(민법 제318조) · 통상의 관리에 속한 수선은 전세권자의 의무입니다
전세권이란?
물권입니다.
| 구분 | 정의 |
|---|---|
| 근거 | 민법 제303조제1항 |
| 요소 ① | 전세금을 지급 |
| 요소 ② | 타인의 부동산을 점유 |
| 요소 ③ | 용도에 좇아 사용·수익 |
| 요소 ④ | 후순위권리자보다 우선변제 |
| 범위 | 그 부동산 전부에 대하여 |
흔히 전세라고 부르는 것과 법에서 말하는 전세권은 다를 수 있습니다.
민법 제303조제1항의 전세권은 “전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리”입니다.
여기서 후순위권리자보다 우선변제를 받는다는 부분이 핵심입니다.
이 글은 전세권의 내용만 다룹니다. 확정일자를 받은 임차인의 권리와 어느 쪽이 유리한지는 원문에 비교가 없어 다루지 않습니다.
전세권의 취득과 등기
등기가 있어야 합니다.
| 구분 | 취득 |
|---|---|
| 근거 | 민법 제186조 |
| 요건 ① | 전세권설정계약 |
| 요건 ② | 등기 |
| 필수 | 전세금 지급 |
| 뜻 | 계약만으로는 전세권이 아닙니다 |
| 미확인 | 설정 절차와 비용 |
전세권은 전세권설정계약과 등기에 의하여 성립합니다. 전세금 지급이 필수 요소입니다.
즉 계약서를 썼다는 것만으로는 전세권이 되지 않습니다. 등기가 있어야 합니다.
이 점이 전입신고와 확정일자로 갖추는 권리와 다른 지점입니다.
이 글에는 설정 절차와 비용, 집주인의 동의가 필요한지를 적지 않았습니다. 확인하지 못했습니다.
전세권 존속기간 10년과 1년
위아래로 선이 있습니다.
| 구분 | 존속기간 |
|---|---|
| 최장 | 10년을 넘지 못함 |
| · 근거 | 민법 제312조제1항 |
| 최단 | 건물 전세권은 1년 미만 불가 |
| · 근거 | 민법 제312조제2항 |
| 뜻 | 1년~10년 사이 |
| 주의 | 최단은 건물에 관한 것입니다 |
존속기간에는 위와 아래 두 개의 선이 있습니다.
최장은 10년입니다. 그보다 길게 정해도 10년으로 줄어드는 구조로 읽힙니다.
최단은 건물 전세권의 경우 1년 미만으로 정할 수 없다는 것입니다.
여기서 건물이라는 표현을 눈여겨보세요. 최단 기간 제한은 건물에 관한 것으로 되어 있습니다.
전세권 기간을 정하지 않은 경우
6개월이 걸립니다.
| 구분 | 약정이 없을 때 |
|---|---|
| 근거 | 민법 제313조 |
| 상황 | 기간 약정이 없을 때 |
| 방법 | 통고 |
| 효과 | 통고 후 6개월 경과 시 소멸 |
| 뜻 | 바로 끝나지 않습니다 |
| 요령 | 통고 시점을 남겨 두세요 |
기간을 정하지 않은 경우도 있습니다. 그때는 민법 제313조가 적용됩니다.
통고를 하고 6개월이 지나면 소멸합니다.
즉 말한 즉시 끝나는 것이 아니라 6개월이라는 시간이 필요합니다.
정리할 계획이 있으시다면 이 6개월을 일정에 넣으셔야 합니다. 그리고 언제 통고했는지를 남겨 두시기 바랍니다.
전세권자의 우선변제권과 경매청구권
경매를 청구할 수 있습니다.
| 구분 | 권리 |
|---|---|
| 우선변제권 | 민법 제303조 |
| · 내용 | 후순위자보다 전세금 우선 회수 |
| 경매청구권 | 민법 제318조 |
| · 요건 | 설정자가 반환을 지체 |
| 뜻 | 조문상 권리가 있습니다 |
| 비고 | 행사 절차는 다루지 않았습니다 |
전세권자의 권리는 두 가지로 정리됩니다.
하나는 우선변제권입니다. 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금을 먼저 회수할 수 있습니다.
다른 하나가 경매청구권입니다. 민법 제318조는 설정자가 전세금 반환을 지체하는 경우 경매를 청구할 수 있도록 하고 있습니다.
돈을 돌려받지 못할 때 조문상 이런 권리가 있다는 사실 자체가 의미가 있습니다.
다만 이 글에는 어떻게 행사하는지의 절차를 적지 않았습니다. 확인하지 못했습니다. 해당 상황이시라면 별도로 확인하시기 바랍니다.
전세권자의 수선 의무
수선은 전세권자가 합니다.
| 구분 | 의무 |
|---|---|
| 근거 | 민법 제309조 |
| 원문 | “목적물의 현상을 유지하고 |
| · 이어서 | 그 통상의 관리에 속한 수선” |
| 또한 | 계약상 용법으로 사용·수익(제311조) |
| 뜻 | 유리한 점만 있는 것이 아닙니다 |
| 비교 | 수선 부담이 어떻게 갈리는지 확인하세요 |
전세권에는 의무도 따릅니다.
민법 제309조는 전세권자가 “목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선”을 하도록 정하고 있습니다.
즉 통상의 관리에 속한 수선은 전세권자가 부담합니다.
이 점을 모르고 전세권이 무조건 유리하다고 생각하기 쉽습니다. 실제로는 권리와 부담이 함께 옵니다.
제311조는 계약상의 용법으로 사용·수익하도록 하고 있습니다.
전세권 설정을 생각하고 계신다면 수선 부담이 어떻게 되는지도 함께 따져 보시기 바랍니다.
전세권 소멸과 전세금 반환
동시에 이루어집니다.
| 구분 | 소멸 |
|---|---|
| 근거 | 민법 제317조 |
| 받는 것 | 목적물의 인도 |
| · 또한 | 말소등기에 필요한 서류의 교부 |
| 동시에 | 전세금을 반환 |
| 뜻 | 어느 한쪽이 먼저가 아닙니다 |
| 요령 | 말소서류를 미리 준비하세요 |
전세권이 소멸하면 민법 제317조가 작동합니다.
설정자는 “그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환”해야 합니다.
동시에라는 표현이 들어 있습니다. 즉 집을 비워 주고 말소서류를 넘기는 것과 전세금을 받는 것이 동시에 이루어지는 관계입니다.
어느 한쪽이 먼저 해야 하는 구조가 아니라는 뜻으로 읽힙니다.
그래서 나갈 때가 되면 말소등기에 필요한 서류를 미리 준비해 두시는 편이 매끄럽습니다.
이 글에서 다루지 못한 것도 적어 둡니다. 설정 비용과 절차, 필요 서류, 집주인의 동의 여부, 전세권 양도·전전세, 경매청구권 행사 절차, 그리고 확정일자와의 비교는 확인한 자료에 없어 추측해 쓰지 않았습니다.
전세권 자주 묻는 질문
Q. 전세권은 어떻게 성립하나요?
민법 제186조에 따라 전세권설정계약과 등기에 의하여 성립하며 전세금 지급이 필수 요소입니다. 계약만으로는 전세권이 되지 않습니다.
Q. 존속기간은 얼마인가요?
민법 제312조제1항에 따라 10년을 넘지 못하고, 같은 조 제2항에 따라 건물 전세권은 1년 미만으로 정할 수 없습니다.
Q. 기간을 정하지 않으면요?
민법 제313조에 따라 통고 후 6개월이 지나면 소멸합니다. 바로 끝나지 않으므로 일정에 넣으셔야 합니다.
Q. 전세금을 안 돌려주면 어떻게 하나요?
민법 제318조는 설정자가 반환을 지체하는 경우 경매를 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 행사 절차는 이 글에서 확인하지 못했습니다.
Q. 수선은 누가 하나요?
민법 제309조는 전세권자가 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하도록 정하고 있습니다.
Q. 나갈 때 순서가 어떻게 되나요?
민법 제317조에 따라 설정자는 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환해야 합니다.
Q. 확정일자와 어느 쪽이 유리한가요?
확인한 원문이 전세권만 설명하고 있어 비교는 이 글에서 다루지 않았습니다.
민법 제303조제1항은 전세권을 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 좇아 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리로 정하고 있습니다. 전세권은 제186조에 따라 전세권설정계약과 등기에 의하여 성립하고 전세금 지급이 필수이므로 계약서를 썼다는 것만으로는 전세권이 되지 않습니다. 존속기간은 제312조제1항에 따라 10년을 넘지 못하고 같은 조 제2항에 따라 건물 전세권은 1년 미만으로 정할 수 없으며, 기간을 정하지 않은 경우에는 제313조에 따라 통고 후 6개월이 지나면 소멸하므로 정리할 계획이 있으시다면 이 6개월을 일정에 넣으셔야 합니다. 권리로는 제303조의 우선변제권과 제318조의 경매청구권이 있는데, 설정자가 전세금 반환을 지체하는 경우 경매를 청구할 수 있다는 조문상 권리가 있다는 사실 자체가 의미가 있습니다. 다만 권리만 있는 것은 아닙니다. 제309조는 전세권자가 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하도록 정하고 있고 제311조는 계약상의 용법으로 사용·수익하도록 하고 있어, 통상의 관리에 속한 수선은 전세권자가 부담하는 구조입니다. 전세권 설정을 생각하고 계신다면 이 부담도 함께 따져 보시기 바랍니다. 전세권이 소멸하면 제317조에 따라 설정자는 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환해야 하므로 나가는 것과 받는 것이 동시에 이루어지는 관계이고, 나갈 때가 되면 말소등기에 필요한 서류를 미리 준비해 두시는 편이 매끄럽습니다. 설정 비용과 절차, 필요 서류, 집주인의 동의 여부, 경매청구권 행사 절차, 확정일자와의 비교는 확인한 자료에 나오지 않아 이 글에서 다루지 않았습니다.