지상권은 짧게 정해도 최단기간으로 늘어난다
지상권은 계약에서 기간을 짧게 정해도 그대로 인정되지 않습니다. 원문은 그 기간은 정해진 연한보다 단축하지 못한다고 밝히고 있고, 그 선이 30년·15년·5년입니다.
체크 포인트
최단기간은 견고한 건물·수목 30년, 그 밖의 건물 15년, 공작물 5년 · 기간을 정하지 않으면 최단기간, 종류도 없으면 15년 건물로 봅니다 · 2년 이상 지료 체납이면 설정자가 소멸청구할 수 있습니다
지상권이란?
남의 땅 위에 두는 권리입니다.
| 구분 | 정의 |
|---|---|
| 근거 | 민법 제279조 |
| 원문 | “타인의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 |
| · 이어서 | 수목을 소유하기 위하여 |
| · 이어서 | 그 토지를 사용하는 권리” |
| 대상 | 건물·공작물·수목 |
| 관련 | 제280조~제287조 |
땅은 남의 것인데 그 위에 건물이나 나무를 두어야 하는 경우가 있습니다.
지상권은 그런 관계를 위한 권리입니다. 민법 제279조는 “타인의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리”로 정하고 있습니다.
이 글은 존속기간과 권리, 소멸을 정리했습니다.
법정지상권이나 구분지상권은 확인하지 못해 다루지 않습니다.
지상권 최단기간 30년 15년 5년
줄일 수 없습니다.
| 구분 | 최단기간 |
|---|---|
| 근거 | 민법 제280조제1항 |
| 원문 | “존속기간을 약정한 지상권 계약으로 |
| · 이어서 | 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 |
| · 이어서 | 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못합니다” |
| 30년 | 견고한 건물·수목 |
| 15년 | 그 밖의 건물 |
| 5년 | 건물 이외의 공작물 |
지상권에는 최단기간이 있습니다.
원문은 “그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못합니다”라고 합니다. 즉 계약에서 더 짧게 정해도 그대로 인정되지 않습니다.
연한은 세 가지입니다. 석조·석회조·연와조 등 견고한 건물이나 수목은 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물 이외의 공작물은 5년입니다.
땅을 빌려주는 쪽에서는 짧게 하고 싶고 빌리는 쪽에서는 길게 하고 싶은 것이 보통인데, 법이 아래쪽에 선을 그어 둔 셈입니다.
지상권 재료에 따라 갈리는 기간
무엇을 짓느냐로 갈립니다.
| 구분 | 구분 |
|---|---|
| 30년 | 석조·석회조·연와조 등 |
| · 성격 | 견고한 건물 |
| · 또한 | 수목 |
| 15년 | 그 밖의 건물 |
| 5년 | 건물 이외의 공작물 |
| 뜻 | 재료와 종류가 기준입니다 |
기간이 갈리는 기준이 무엇을 소유하기 위한 지상권인지입니다.
견고한 건물은 오래 쓰는 것이므로 30년, 그보다 덜한 건물은 15년, 건물이 아닌 공작물은 5년으로 정해져 있습니다.
수목이 30년 쪽에 함께 들어 있다는 점이 눈에 띕니다. 나무는 자라는 데 시간이 걸리기 때문으로 읽힙니다.
그래서 계약을 준비하실 때 무엇을 두려는지를 분명히 해 두어야 합니다. 그것으로 기간이 정해지기 때문입니다.
지상권 기간을 정하지 않으면
비워 두어도 정해집니다.
| 구분 | 기간 미정 |
|---|---|
| 근거 | 민법 제281조 |
| 기간 미정 | 최단기간이 기본 존속기간 |
| 종류도 미정 | 15년 건물을 목적으로 본 것으로 간주 |
| 뜻 | 가장 짧은 쪽이 아닙니다 |
| 요령 | 무엇을 위한 것인지 적어 두세요 |
| 이유 | 원하는 것과 다를 수 있습니다 |
계약에서 기간을 아예 정하지 않은 경우도 있습니다.
민법 제281조는 그때 최단기간이 기본 존속기간이 되도록 하고 있습니다.
그리고 공작물의 종류마저 정하지 않은 경우에는 15년 건물을 목적으로 한 것으로 봅니다.
즉 아무것도 안 적어도 법이 채워 줍니다. 다만 그 결과가 원하던 것과 다를 수 있습니다. 나무를 심으려 했는데 15년으로 정해지는 식입니다.
그러니 계약서에 무엇을 위한 지상권인지는 적어 두시는 편이 낫습니다.
지상권자의 권리
네 가지가 있습니다.
| 구분 | 권리 |
|---|---|
| 권리 ① | 토지 사용·점유권(제290조) |
| 권리 ② | 지상물매수청구권(제283조) |
| 권리 ③ | 계약 갱신청구권(제283조) |
| 권리 ④ | 지료증감청구권(제286조) |
| 뜻 | 쓰는 것만이 아닙니다 |
| 주목 | 지료도 조정할 수 있습니다 |
지상권자의 권리는 토지를 쓰는 것에 그치지 않습니다.
토지 사용·점유권(제290조) 외에 지상물매수청구권과 계약 갱신청구권(제283조), 그리고 지료증감청구권(제286조)이 있습니다.
지료증감청구권은 지료를 올리거나 내려 달라고 할 수 있는 권리입니다. 사정이 바뀌었을 때 양쪽이 쓸 수 있는 것으로 읽힙니다.
다음에서 볼 지상물매수청구권이 특히 중요합니다.
지상권 지상물매수청구권
건물을 사 달라고 할 수 있습니다.
| 구분 | 매수청구권 |
|---|---|
| 근거 | 민법 제283조 |
| 권리 ① | 계약 갱신청구권 |
| 권리 ② | 지상물매수청구권 |
| 뜻 | 그냥 두고 나오지 않아도 됩니다 |
| 미확인 | 요건과 행사 방법 |
| 미확인 | 두 권리의 관계 |
민법 제283조에는 두 가지 권리가 함께 있습니다. 계약 갱신청구권과 지상물매수청구권입니다.
지상물매수청구권은 지상권이 끝났을 때 그 위에 있는 건물이나 수목을 사 달라고 청구할 수 있는 권리입니다.
이 권리가 없다면 기간이 끝나는 순간 건물을 헐고 나가야 하는 상황이 됩니다. 그러면 멀쩡한 건물이 사라집니다.
다만 이 글에는 요건과 행사 방법, 그리고 갱신청구권과의 관계를 적지 않았습니다. 확인하지 못했습니다.
해당하실 상황이라면 별도로 확인하시기 바랍니다.
지상권의 소멸과 남은 확인
2년이 기준입니다.
| 구분 | 소멸 |
|---|---|
| 근거 | 민법 제285조~제287조 |
| 사유 ① | 존속기간 만료 |
| 사유 ② | 토지 멸실 |
| 사유 ③ | 2년 이상 지료 체납 |
| · 내용 | 설정자의 소멸청구 |
| 요령 | 지료를 밀리지 않는 것 |
소멸 사유는 세 가지입니다.
존속기간 만료와 토지 멸실, 그리고 2년 이상 지료를 체납한 경우 설정자의 소멸청구입니다.
세 번째를 눈여겨보세요. 2년이라는 기준이 정해져 있습니다.
앞에서 본 30년이나 15년의 최단기간이 있어도, 지료를 2년 이상 밀리면 소멸청구를 당할 수 있다는 뜻입니다.
즉 기간이 길게 보장되어 있더라도 지료는 챙기셔야 합니다.
이 글에서 다루지 못한 것도 적어 둡니다. 지상물매수청구권의 요건과 행사 방법, 갱신청구권과의 관계, 지료를 정하는 방법과 등기 여부, 법정지상권과 관습법상 법정지상권, 구분지상권, 소멸 후 지상물의 처리는 확인하지 못해 추측해 쓰지 않았습니다.
지상권 자주 묻는 질문
Q. 지상권은 무엇인가요?
민법 제279조는 타인의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리로 정하고 있습니다.
Q. 기간을 짧게 정해도 되나요?
민법 제280조는 존속기간을 약정하는 경우 정해진 연한보다 단축하지 못한다고 정합니다. 견고한 건물이나 수목은 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물 이외의 공작물은 5년입니다.
Q. 기간을 정하지 않으면 어떻게 되나요?
민법 제281조에 따라 최단기간이 기본 존속기간이 되고, 공작물의 종류마저 정하지 않은 경우에는 15년 건물을 목적으로 한 것으로 봅니다.
Q. 기간이 끝나면 건물을 헐어야 하나요?
민법 제283조에 지상물매수청구권과 계약 갱신청구권이 있습니다. 요건과 행사 방법은 이 글에서 확인하지 못했습니다.
Q. 지료를 올리거나 내릴 수 있나요?
민법 제286조에 지료증감청구권이 있습니다.
Q. 지료를 밀리면 어떻게 되나요?
2년 이상 지료를 체납한 경우 설정자가 소멸을 청구할 수 있습니다.
Q. 어떤 경우에 소멸하나요?
존속기간 만료와 토지 멸실, 2년 이상 지료 체납 시 설정자의 소멸청구입니다.
민법 제279조는 지상권을 타인의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리로 정하고 있습니다. 여기에는 최단기간이 있어 제280조는 존속기간을 약정하는 경우 그 기간을 정해진 연한보다 단축하지 못한다고 하면서 석조나 석회조, 연와조 등 견고한 건물이나 수목은 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물 이외의 공작물은 5년으로 정하고 있습니다. 기간이 갈리는 기준이 무엇을 소유하기 위한 지상권인지이므로 계약을 준비하실 때 무엇을 두려는지를 분명히 해 두셔야 하고, 수목이 30년 쪽에 함께 들어 있다는 점도 눈에 띕니다. 기간을 아예 정하지 않은 경우에는 제281조에 따라 최단기간이 기본 존속기간이 되고 공작물의 종류마저 정하지 않았다면 15년 건물을 목적으로 한 것으로 보므로, 아무것도 적지 않아도 법이 채워 주지만 그 결과가 원하던 것과 다를 수 있습니다. 지상권자의 권리는 토지를 쓰는 것에 그치지 않아 제290조의 사용·점유권 외에 제283조의 지상물매수청구권과 계약 갱신청구권, 제286조의 지료증감청구권이 있습니다. 특히 지상물매수청구권은 기간이 끝났을 때 그 위의 건물이나 수목을 사 달라고 청구할 수 있는 권리로, 이 권리가 없다면 멀쩡한 건물을 헐고 나가야 하는 상황이 됩니다. 소멸 사유는 존속기간 만료와 토지 멸실, 그리고 2년 이상 지료를 체납한 경우 설정자의 소멸청구인데, 최단기간이 길게 보장되어 있어도 지료를 2년 이상 밀리면 소멸청구를 당할 수 있으므로 지료는 챙기셔야 합니다. 지상물매수청구권의 요건과 행사 방법, 갱신청구권과의 관계, 지료를 정하는 방법과 등기 여부, 법정지상권과 구분지상권은 확인한 자료에 나오지 않아 이 글에서 다루지 않았습니다.