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여러 사람이 공유하는 부동산에서 가장 자주 막히는 것은 어디까지 혼자 할 수 있는가입니다. 결론부터 말하면 내 지분의 처분에는 다른 공유자의 동의가 필요하지 않습니다.

체크 포인트
지분 처분에는 다른 공유자의 동의가 필요하지 않습니다 · 보존은 단독, 관리는 지분 과반수, 처분·변경은 전원 동의 · 분할청구는 가능하되 5년 내 금지 약정을 할 수 있습니다

공유란 무엇인가

하나의 소유권을 나눠 가집니다.

구분	정의
원문	“여러 사람이 1개의 물건 위에
· 이어서	1개의 소유권을 분량적으로
· 이어서	분할하여 소유하는 형태”
근거	민법 제262조·제263조
관련	제264조·제265조·제268조
흔한 예	함께 물려받은 부동산

부모님이 남긴 집이나 땅을 형제가 함께 갖게 되는 경우가 있습니다. 그때부터 무엇 하나 정하기가 어려워집니다.

법에서 말하는 공유는 “여러 사람이 1개의 물건 위에 1개의 소유권을 분량적으로 분할하여 소유하는 형태”입니다.

물건이 쪼개지는 것이 아니라 소유권이 지분으로 나뉘는 구조입니다.

이 글은 무엇을 혼자 할 수 있고 무엇에 동의가 필요한지를 정리했습니다.

공유 지분의 처분

동의가 필요 없습니다.

구분	지분 처분
원문	“지분을 처분할 때에는
· 이어서	다른 공유자의 동의는 필요로 하지 않습니다”
근거	대법원 1972.5.23. 판결
관련 조문	민법 제263조
뜻	내 몫은 내가 정합니다
주의	공유물 전체와 구분하세요

이 글에서 가장 알려 드리고 싶은 부분입니다.

원문은 “지분을 처분할 때에는 다른 공유자의 동의는 필요로 하지 않습니다”라고 밝히고 있습니다.

즉 내 지분을 팔거나 담보로 제공하는 일은 다른 공유자가 반대하더라도 할 수 있다는 뜻으로 읽힙니다.

공유 상태에서 아무것도 못 한다고 알고 계신 경우가 많은데, 내 몫에 관해서는 그렇지 않습니다.

다만 공유물 전체를 파는 것과는 전혀 다른 이야기입니다. 그쪽은 뒤에서 보겠습니다.

이 글에는 지분을 팔 때 다른 공유자에게 우선권이 있는지를 적지 않았습니다. 확인하지 못했습니다.

공유물의 보존행위

혼자서도 됩니다.

구분	보존
구분	보존행위
요건	각자 단독 가능
근거	민법 제265조
뜻	동의를 받지 않아도 됩니다
의미	급할 때 움직일 수 있습니다
미확인	무엇이 보존인지의 기준

공유물에 관한 행위는 세 단계로 나뉩니다. 그중 가장 가벼운 것이 보존행위입니다.

민법 제265조에 따라 각자 단독으로 할 수 있습니다.

다른 공유자와 연락이 되지 않거나 의견이 갈려도 혼자 할 수 있는 일이 있다는 뜻입니다.

다만 이 글에는 무엇이 보존행위인지의 기준을 적지 않았습니다. 확인한 자료가 구분 기준을 밝히지 않아 예를 지어내지 않았습니다.

급한 일이 생겼다면 그것이 보존행위에 해당하는지 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

공유물의 관리

지분 과반수입니다.

구분	관리
구분	관리
요건	지분 과반수로 결정
근거	민법 제265조
주의	사람 수가 아닙니다
결과	지분이 큰 쪽의 뜻이 반영됩니다
미확인	무엇이 관리인지의 기준

두 번째가 관리입니다. 지분의 과반수로 결정합니다.

여기서 놓치기 쉬운 것이 기준입니다. 사람 수가 아니라 지분입니다.

즉 공유자가 세 명이어도 한 사람이 지분의 과반을 가지고 있다면 그 사람의 뜻으로 관리 사항이 정해질 수 있습니다.

반대로 지분이 고르게 나뉘어 있다면 둘 이상이 뜻을 모아야 합니다.

공유 부동산을 두고 이야기를 시작하실 때 각자의 지분이 얼마인지부터 확인하셔야 하는 이유가 여기에 있습니다.

공유물의 처분과 변경

전원이 동의해야 합니다.

구분	처분·변경
구분	처분·변경
요건	모든 공유자 동의
근거	민법 제264조
뜻	한 사람이 반대해도 안 됩니다
비교	지분 처분은 동의가 필요 없습니다
요령	지분과 공유물을 구분하세요

가장 무거운 것이 처분과 변경입니다. 민법 제264조는 모든 공유자의 동의를 요구합니다.

즉 한 사람이라도 반대하면 공유물 자체를 팔거나 바꿀 수 없습니다.

여기서 앞에서 본 지분 처분과 대비됩니다.

내 지분을 파는 것은 동의가 필요 없고, 공유물 전체를 파는 것은 전원 동의가 필요합니다.

이 둘을 헷갈리면 이야기가 엉킵니다. 무엇을 하려는 것인지부터 분명히 하시기 바랍니다.

공유물 분할청구

언제든 청구할 수 있습니다.

구분	분할청구
근거	민법 제268조제1항
원문	“공유자는 공유물의 분할을
· 이어서	청구할 수 있습니다”
금지 약정	5년 내의 기간
· 갱신	5년을 넘지 못합니다
미확인	분할 방법과 소송 절차

공유 상태가 불편하다면 분할이 있습니다.

민법 제268조제1항은 “공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다”라고 정합니다.

즉 언제까지나 함께 가지고 있어야 하는 것은 아닙니다.

다만 분할하지 않기로 약정할 수 있습니다. 그 기간은 5년 내이고, 갱신하더라도 5년을 넘지 못합니다.

영구히 묶어 둘 수는 없다는 뜻으로 읽힙니다.

이 글에는 분할의 방법과 분할청구 소송의 절차를 적지 않았습니다. 확인하지 못했습니다.

공유에서 확인하지 못한 것

확인하지 못한 것을 밝혀 둡니다.

구분	남은 확인
미확인 ①	보존·관리·처분을 가르는 기준
미확인 ②	분할의 방법
미확인 ③	분할청구 소송 절차
미확인 ④	지분 처분 시 다른 공유자의 우선권
미확인 ⑤	공유물에서 나오는 수익의 분배
별도	상속재산 분할

이 글은 확인한 원문의 범위에서만 썼습니다.

가장 아쉬운 것은 무엇이 보존이고 무엇이 관리이며 무엇이 처분인지를 가르는 기준입니다. 원문이 구분 기준을 밝히지 않아 예를 만들어 내지 않았습니다.

분할의 방법, 분할청구 소송의 절차, 지분 처분 시 다른 공유자의 우선권 여부, 공유물에서 나오는 수익의 분배도 확인하지 못했습니다.

상속재산 분할은 별도 안내에 있어 다루지 않았습니다.

정리하면 이렇습니다. 내 지분의 처분에는 동의가 필요 없고, 공유물에 대해서는 보존은 단독·관리는 지분 과반수·처분과 변경은 전원 동의입니다.

그리고 분할청구는 언제든 할 수 있되 5년 내의 금지 약정이 가능합니다.

공유 부동산을 두고 이야기가 시작되었다면 각자의 지분과 하려는 일이 어느 단계인지부터 확인해 보시기 바랍니다.

공유 자주 묻는 질문

Q. 공유란 무엇인가요?
여러 사람이 1개의 물건 위에 1개의 소유권을 분량적으로 분할하여 소유하는 형태로 민법 제262조와 제263조에 근거합니다.

Q. 내 지분을 팔 때 다른 공유자의 동의가 필요한가요?
원문은 지분을 처분할 때에는 다른 공유자의 동의는 필요로 하지 않는다고 밝히고 있습니다(대법원 1972.5.23. 판결).

Q. 공유물 전체를 팔려면요?
민법 제264조에 따라 처분이나 변경에는 모든 공유자의 동의가 필요합니다. 지분 처분과는 다릅니다.

Q. 관리는 어떻게 결정하나요?
민법 제265조에 따라 지분의 과반수로 결정합니다. 사람 수가 아니라 지분이 기준입니다.

Q. 혼자 할 수 있는 일도 있나요?
보존행위는 민법 제265조에 따라 각자 단독으로 할 수 있습니다. 다만 무엇이 보존행위인지의 기준은 이 글에서 확인하지 못했습니다.

Q. 분할을 요구할 수 있나요?
민법 제268조제1항은 공유자가 공유물의 분할을 청구할 수 있도록 하고 있습니다.

Q. 분할하지 않기로 정할 수도 있나요?
5년 내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있으며 갱신하더라도 5년을 넘지 못합니다.

공유란 여러 사람이 1개의 물건 위에 1개의 소유권을 분량적으로 분할하여 소유하는 형태로 민법 제262조와 제263조에 근거합니다. 물건이 쪼개지는 것이 아니라 소유권이 지분으로 나뉘는 구조인데, 형제가 함께 물려받은 부동산처럼 공유 상태가 되면 무엇 하나 정하기가 어려워집니다. 먼저 알아 두실 것은 지분의 처분입니다. 원문은 지분을 처분할 때에는 다른 공유자의 동의는 필요로 하지 않는다고 밝히고 있어, 내 몫의 지분을 팔거나 담보로 제공하는 일은 다른 공유자가 반대하더라도 할 수 있는 것으로 읽힙니다. 공유 상태에서는 아무것도 못 한다고 알고 계신 경우가 많은데 내 몫에 관해서는 그렇지 않습니다. 다만 공유물 자체에 무엇인가를 하려면 이야기가 달라집니다. 민법 제265조는 보존행위를 각자 단독으로 할 수 있게 하고 관리는 지분의 과반수로 결정하도록 하며, 제264조는 처분이나 변경에 모든 공유자의 동의를 요구합니다. 보존은 혼자, 관리는 과반수, 처분과 변경은 전원이라는 세 단계로 나뉘는 셈이고, 관리의 기준이 사람 수가 아니라 지분의 과반수라는 점도 눈여겨보셔야 합니다. 공유자가 세 명이어도 한 사람이 지분의 과반을 가지고 있다면 그 뜻으로 관리 사항이 정해질 수 있으므로 이야기를 시작하실 때 각자의 지분부터 확인하시기 바랍니다. 한편 민법 제268조제1항은 공유자가 공유물의 분할을 청구할 수 있도록 하고 있어 언제까지나 함께 가지고 있어야 하는 것은 아니며, 다만 5년 내의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있고 갱신하더라도 5년을 넘지 못합니다. 무엇이 보존이고 무엇이 관리이며 무엇이 처분인지를 가르는 기준과 분할의 방법, 분할청구 소송의 절차, 지분 처분 시 다른 공유자의 우선권 여부, 공유물에서 나오는 수익의 분배는 확인한 자료에 나오지 않아 이 글에서 다루지 않았습니다.

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