기준시가 국세 적용 지방세 제외 오피스텔 상업용 건물 조회 정리
기준시가는 국세청이 정하는 재산 평가액입니다. 아래에서 적용 범위와 조회 방법, 고시되지 않은 건물의 계산 방식까지 정리했습니다.
체크 포인트
국세(양도·상속·증여세) 과세기준 — 취득세·재산세에는 적용 안 됨 · 조회는 홈택스 조회/발급 → 기타 조회 → 기준시가 조회 · 고시되지 않은 비주거용 건물은 개별공시지가 + 건물 기준시가
기준시가의 뜻
어떤 값인지부터 봅니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 정의 | 국세청이 정하는 재산의 평가액 |
| 쓰임 | 시가를 알기 어려울 때의 과세 기준 |
| 고시 대상 | 오피스텔 및 상업용 건물 |
| 고시 기관 | 국세청 |
| 조회 | 홈택스·손택스 |
기준시가가 적용되는 세금
이 구분이 가장 중요합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 적용되는 세금 | 국세 — 양도소득세, 상속세, 증여세 |
| 적용되지 않는 세금 | 지방세 — 취득세, 재산세 등 |
| 지방세 기준 | 공시가격 등 별도 기준 |
| 결과 | 같은 부동산도 세목에 따라 기준 금액이 다름 |
| 주의 | 기준시가로 취득세를 계산하면 금액이 어긋남 |
기준시가 조회 방법
입력할 것이 많지 않습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 경로 | 홈택스 조회/발급 → 기타 조회 → 기준시가 조회(상업용건물/오피스텔) |
| 입력 | 공부상의 기본자료 |
| 결과 | 해당 건물의 기준시가 |
| 모바일 | 손택스에서도 동일 조회 |
| 고시 | 국세청이 상업용건물·오피스텔 기준시가를 고시 |
- 홈택스 접속
- 조회/발급 선택
- 기타 조회에서 기준시가 조회
- 상업용건물·오피스텔 구분 선택
- 주소와 공부상 자료 입력
- 기준시가 확인
기준시가가 고시되지 않은 건물
고시가 없으면 두 가지를 더합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 기준시가가 고시되지 않은 비주거용 건물 |
| 토지 부분 | 개별공시지가 |
| 건물 부분 | 건물 기준시가 계산방법에 의한 기준시가 |
| 기본 계산식 | 평가대상 건물의 면적(㎡) × ㎡당 금액 |
| ㎡당 금액 | 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 |
| × 경과연수별잔가율 × 개별건물 특성에 따른 조정률 |
기준시가와 다른 가격 기준의 구분
이름이 비슷한 값들이 많습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 기준시가 | 국세청, 국세 과세기준 |
| 개별공시지가 | 토지 가격, 지방세 등에 활용 |
| 공동주택 공시가격 | 아파트 등의 공시가격 |
| 시가 | 실제 거래되는 가격 |
| 확인 순서 | 어떤 세금인지 먼저 정하고 그에 맞는 기준을 조회 |
기준시가 자주 묻는 질문
Q. 기준시가는 어떤 세금에 쓰이나요?
양도소득세와 상속세, 증여세 같은 국세의 과세기준으로 적용됩니다.
Q. 취득세나 재산세에도 쓰이나요?
지방세인 취득세·재산세 등에는 적용되지 않습니다.
Q. 어디서 조회하나요?
홈택스에서 조회/발급, 기타 조회, 기준시가 조회 순서로 들어가 공부상의 기본자료를 입력하면 확인할 수 있습니다.
Q. 오피스텔도 조회되나요?
상업용건물과 오피스텔의 기준시가가 고시되어 조회할 수 있습니다.
Q. 기준시가가 없는 건물은 어떻게 하나요?
고시되지 않은 비주거용 건물은 토지의 개별공시지가와 건물 기준시가 계산방법에 따른 기준시가를 각각 적용합니다.
Q. 건물 기준시가는 어떻게 계산하나요?
평가대상 건물의 면적에 ㎡당 금액을 곱하며, ㎡당 금액은 건물신축가격기준액에 구조·용도·위치지수와 경과연수별잔가율, 조정률을 곱해 산출합니다.
기준시가에서 가장 많이 어긋나는 것은 적용 범위입니다. 부동산 관련 가격 기준이 여러 개이다 보니 기준시가로 취득세나 재산세를 계산해 보는 경우가 있는데, 기준시가는 양도소득세와 상속세, 증여세 같은 국세의 과세기준이고 지방세인 취득세·재산세에는 적용되지 않습니다. 그래서 어떤 세금을 계산하려는지 먼저 정하고 그에 맞는 기준을 조회하셔야 합니다. 조회는 홈택스에서 조회/발급, 기타 조회, 기준시가 조회 순서로 들어가 공부상의 기본자료만 입력하면 되고 손택스에서도 같은 조회가 됩니다. 국세청이 고시하는 것은 상업용건물과 오피스텔이므로 그 밖의 비주거용 건물은 기준시가가 없을 수 있습니다. 이때는 토지에 개별공시지가를, 건물에 건물 기준시가 계산방법에 따른 값을 각각 적용합니다. 건물 기준시가는 면적에 ㎡당 금액을 곱해 구하고 ㎡당 금액은 건물신축가격기준액에 구조·용도·위치지수와 경과연수별잔가율, 조정률을 곱해 산출합니다.