천장누수 처음 찾아본 분들께
천장누수는 발견 직후가 중요합니다. 아래에서 24시간 안에 할 일, 원인별 부담 주체, 접수 방법, 회수 경로와 기한을 정리했습니다.
체크 포인트
윗집보다 기록이 먼저 — 사진과 통지 시각이 결과를 바꿉니다 · 천장이 젖었다고 곧 윗집이 아닙니다 — 옥상·외벽이면 공용부분 · 임차 중이면 민법 제634조 — 지체없는 통지가 배상 범위를 지킵니다
천장누수를 처음 발견했을 때 순서
처음 발견하면 윗집부터 찾아가게 됩니다. 순서를 바꾸시는 편이 낫습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 흔한 순서 | 윗집 방문 → 말다툼 → 시간만 흐름 |
| 나은 순서 | 기록 → 통지 → 접수 → 탐지 |
| 왜 | 사진과 통지 시각이 부담자를 정하는 근거 |
| 임차 중 | 민법 제634조 — 지체없이 통지 |
| 늦으면 | 그 기간 손해는 배상에서 빠질 수 있음 |
| 원칙 | 감정이 아니라 문서로 |
천장누수 발견 직후 24시간에 할 일
발견 직후에 할 여섯 가지입니다.
- 전기 배선·조명 근처면 해당 회로 차단
- 물받이·수건으로 확산을 끊는다
- 천장·벽지·가구를 날짜가 보이게 촬영
- 관리주체·임대인에게 문자로 통지
- 비 온 날과 젖은 날을 함께 기록
- 관리사무소 접수번호 확보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 촬영 대상 | 물 자국 · 젖은 가구 · 곰팡이 · 천장 상태 |
| 통지 방법 | 시각이 남는 문자 |
| 전기 | 누전 위험이 있으면 사용하지 않는다 |
| 곰팡이 | 번지기 전에 촬영해 둔다 |
| 보관 | 한 폴더에 최소 1년 |
| 주의 | 임의로 다 고친 뒤 청구하면 산정이 어려워진다 |
천장누수 원인이 한 가지가 아닌 이유
천장 누수는 슬래브를 사이에 두고 생겨 원인이 여러 갈래입니다.
| 누수 지점 | 부담 주체 |
|---|---|
| 윗집 세대 내 배관·방수층 | 전유부분 — 위층 소유자 |
| 최상층 천장 | 옥상 방수층 의심 — 공용부분 |
| 외벽 쪽 천장 | 외벽 크랙·창호 — 구조상 공용 |
| 천장 속 공용 배관 | 공용부분 — 관리주체 |
| 에어컨 배관 주변 | 응축수 · 벽 관통부(슬리브) |
| 비 온 뒤에만 | 빗물 유입 가능성 |
천장누수를 관리사무소에 접수하는 법
윗집과 직접 다투는 대신 관리사무소를 통하세요.
| 단계 | 할 일 |
|---|---|
| 접수 방법 | 서면 또는 관리 앱 — 접수번호 확보 |
| 요청 | 외벽·옥상·공용배관 점검 결과를 문서로 |
| 거절 시 | 조사하지 않겠다는 답변을 받아 둔다 |
| 윗집 연락 | 관리사무소를 경유 |
| 기록 | 접수 시각 · 담당자 · 회신 내용 |
| 효과 | 구상·조정에서 그대로 쓰인다 |
천장누수 원인 불명일 때의 규정
탐지를 해도 갈리지 않는 경우가 실제로 있습니다.
집합건물법 제6조 — 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 하자로 타인에게 손해를 가한 때, 그 하자는 공용부분에 존재하는 것으로 추정합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 대표 상황 | 외벽 빗물이 슬래브를 타고 아래층 천장으로 |
| 이때 | 위층 전유부분 하자로 보기 어렵다 |
| 함께 | 민법 제758조 공작물책임 |
| 요구 | 결과지에 위치와 구분 명시 |
| 한계 | 추정이라 반증이 나오면 뒤집힌다 |
| 다음 | 공동주택 분쟁조정위원회 조정 |
천장누수 회수 경로와 청구 기한
회수 경로와 기한을 함께 챙기십시오.
| 상황 | 경로 |
|---|---|
| 윗집이 원인 | 윗집의 일상생활배상책임 특약 |
| 특약 제외 | 타인에게 임대한 주택 · 고의 · 천재지변 |
| 공용부분이 원인 | 관리주체 · 입주자대표회의에 구상 |
| 새 건물 | 하자담보책임 — 방수 5년 · 급배수 3년 |
| 손해배상 | 안 날부터 3년 · 불법행위일부터 10년 |
| 옥내 급수 누수 | 상수도요금 50% 감면(서울 기준) · 90일 |
천장누수 자주 묻는 질문
Q. 천장누수를 발견하면 무엇부터 하나요?
전기 배선 근처면 회로를 차단하고, 확산을 끊은 뒤 날짜가 보이게 촬영하고 통지하는 것입니다.
Q. 윗집에 먼저 가면 안 되나요?
직접 다투기보다 관리사무소에 서면 접수하는 편이 결과가 낫습니다. 기록이 남아야 구상과 조정에 쓰입니다.
Q. 천장이 젖으면 무조건 윗집인가요?
아닙니다. 최상층이면 옥상 방수층, 외벽 쪽이면 외벽 크랙일 수 있고 둘 다 공용부분입니다.
Q. 비 온 뒤에만 젖습니다.
빗물 유입 가능성이 큽니다. 강우와 젖은 날짜를 함께 기록해 두세요.
Q. 전세인데 제가 알려야 하나요?
민법 제634조에 따라 임대인에게 지체없이 통지해야 합니다. 늦으면 배상 범위가 줄어들 수 있습니다.
Q. 원인을 못 찾으면 어떻게 되나요?
집합건물법 제6조에 따라 하자가 공용부분에 있는 것으로 추정됩니다.
Q. 언제까지 청구할 수 있나요?
손해배상은 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년입니다. 하자보수는 방수 5년, 급배수 3년입니다.