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국토안전관리원은 교량·터널 같은 시설물과 건설현장의 안전을 관리하는 공공기관입니다. 일반인이 이곳을 찾는 이유는 대부분 아파트 하자 분쟁과 공사 피해 분쟁 때문입니다. 아래에서 하자심사·분쟁조정위원회와 건축분쟁전문위원회의 신청 자격과 방법, 처리 기간, 과태료와 효력, 회신 기한, 찾아가는 길까지 정리했습니다.
체크 포인트
방문 신청 불가 — 하자심사와 건축분쟁 모두 온라인이나 우편으로만 받습니다 · 회신 규칙이 반대 — 하자 조정은 30일 미회신 시 불성립, 건축분쟁 조정은 15일 미회신 시 수락 · 처리 기간에 감정 기간은 빠짐 — 하자심사 전유 60일·공용 90일, 보정·감정 기간 불산입
국토안전관리원 하자심사·분쟁조정위원회 — 누가 신청하나
아파트 하자를 두고 입주자와 건설사가 다투면 국토안전관리원이 사무국을 맡은 하자심사·분쟁조정위원회에 신청할 수 있습니다. 위원회는 공동주택관리법 제39조에 근거한 국토교통부 소관 행정위원회이고, 사무국은 같은 법 제49조에 따라 국토안전관리원이 운영합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 전용부분 신청인 | 입주자, 사업주체 |
| 공용부분 신청인 | 입주자대표회의, 관리주체 또는 관리단, 사업주체 |
| 온라인 신청 | 하자관리정보시스템(adc.go.kr), 휴대폰 인증 |
| 우편 신청 | 가능 |
| 방문 신청 | 불가 |
| 하자 문의 | 031-910-4200 |
가장 먼저 막히는 지점은 누가 신청하느냐입니다. 공용부분 하자는 개별 세대가 아니라 입주자대표회의나 관리주체가 신청해야 합니다. 우리 집 안의 전용부분 하자만 입주자 개인이 직접 낼 수 있습니다.
두 번째는 접수 창구입니다. 사무국이 있는 고양 킨텍스 앞 건물로 서류를 들고 가도 방문 접수는 받지 않습니다. 온라인으로 휴대폰 인증을 하거나 우편으로 보내야 합니다.
위원회가 하는 일은 하자 여부 판정, 사업주체·보증서 발급기관과 입주자대표회의 사이의 하자보수 분쟁 조정, 사업주체·설계자·감리자 사이 책임범위 분쟁 조정, 집합건물분쟁조정위원회가 의뢰한 하자판정 등입니다. 위원 60명이 7개 분과와 12개 소위원회로 나뉘어 일합니다.
국토안전관리원 하자심사 절차와 과태료
하자심사는 “이것이 하자인가”를 판정받는 절차입니다. 진행 순서는 이렇습니다.
- 사건 접수 — 형식 요건이 안 맞으면 보정 명령, 보정하지 않으면 반려
- 피신청인 답변 요청 — 10일 안에 답변서 제출
- 필요하면 의견 수렴, 조사관 현장 실사, 전문기관 하자감정
- 위원회 의결(하자 판정)과 판정서 교부
- 사업주체 60일 안에 하자보수, 이행결과를 하자관리정보시스템에 등록
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 답변서 미제출 | 500만 원 이하 과태료 |
| 판정 후 보수 미이행 | 1,000만 원 이하 과태료 |
| 심사 기간(전유) | 60일, 30일 연장 가능 |
| 심사 기간(공용) | 90일, 30일 연장 가능 |
| 기간에서 빠지는 것 | 흠결보정 기간, 하자감정 기간 |
| 감정 비용 | 원칙적으로 쌍방 합의, 안 되면 위원회 결정 |
처리 기간을 계산할 때 주의할 점은 보정 기간과 감정 기간이 빠진다는 것입니다. 서류를 보완하라는 요구를 받았거나 전문기관 감정이 들어가면 그만큼 결과가 늦어집니다. 당사자는 서면을 내거나 회의에 참여해야 합니다.
국토안전관리원 하자 분쟁조정·재정의 효력과 기간
하자 여부보다 보수 방법이나 금액을 두고 다툰다면 분쟁조정이나 분쟁재정을 씁니다. 둘은 효력과 기간이 다릅니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 조정 회신 | 조정안 받은 뒤 30일 안에 수락 여부 회신 |
| 조정 미회신 | 불수락·미회신이면 조정 불성립 |
| 조정 성립 | 조정서 교부, 재판상 화해와 같은 효력 |
| 조정 기간 | 전유 60일 · 공용 90일(각 30일 연장) |
| 재정 효력 | 재정서 교부 후 60일 안에 소송 없으면 재판상 화해 효력 |
| 재정 기간 | 전유 150일 · 공용 180일(각 30일 연장) |
분쟁조정에서는 사업주체가 조정 절차에 의무적으로 참여해야 하고, 답변서를 내지 않으면 500만 원 이하 과태료 대상입니다. 당사자가 정당한 이유 없이 조정기일에 나오지 않거나 답변서를 내지 않으면 위원회가 직권으로 조정을 결정할 수 있습니다. 책임 소재가 분명하면 위원회가 먼저 합의를 권고하기도 합니다.
조정이 성립하지 않으면 민사소송을 내거나 하자심사를 신청할 수 있습니다. 분쟁재정에서는 위원회가 당사자나 참고인에게 문서·물건 제출을 요구할 수 있고, 내지 않거나 거짓으로 내면 500만 원 이하 과태료 대상입니다.
국토안전관리원 건축분쟁전문위원회 — 공사 피해 분쟁
아파트 하자가 아니라 이웃 건물 공사로 피해를 입은 경우는 건축분쟁전문위원회가 맡습니다. 건축법 제88조에 근거하고 국토안전관리원이 사무국을 운영합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 대상 분쟁 | 건축관계자와 인근주민, 인근주민 간, 건축관계자 간 등 |
| 제외 | 건설안전기본법 제69조 조정 대상 분쟁 |
| 조정 | 분쟁 당사자 한쪽만 신청해도 됨 |
| 재정 | 당사자 합의로 신청, 법률적 판단으로 해결 |
| 신청 | adm.go.kr 온라인 또는 우편(방문 불가) |
| 우편 주소 | 경남 진주시 사들로123번길 40, 건축분쟁전문위원회 사무국 |
조정은 상대방 동의 없이 혼자 신청할 수 있지만, 재정은 양쪽이 합의해야 신청할 수 있습니다. 신청서식은 건축분쟁 종합관리시스템에서 내려받습니다. 위원은 15명이며 건축·법률 전문가를 국토교통부 장관이 임명하거나 위촉합니다.
진행 순서는 조정신청 → 요건심사(부적합하면 보정 요구, 보정하지 않으면 각하) → 사건 접수 → 피신청인 10일 안에 답변 → 증거서류 요청과 현장 실사 → 조정위원회 개최 → 현장 합의 또는 조정안 제시 순입니다. 문의는 055-771-8448입니다.
국토안전관리원 건축분쟁 조정 15일 회신과 각하 사유
건축분쟁 조정에서 가장 조심할 것은 회신 기한입니다. 하자 분쟁조정과 규칙이 반대입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 회신 기한 | 조정안 받은 뒤 15일 안에 |
| 회신하지 않으면 | 수락한 것으로 간주 |
| 양쪽 수락 | 조정서 교부, 재판상 화해 효력(건축법 제96조) |
| 처리 기간 | 접수 후 60일 이내, 부득이하면 연장 |
| 불성립 | 의견 차이가 커 합의가 어렵다고 위원회가 판단할 때 |
| 불성립 후 | 법원 소송 또는 추가 협의 |
하자 분쟁조정은 30일 안에 답하지 않으면 불성립이지만, 건축분쟁 조정은 15일 안에 답하지 않으면 수락한 것으로 처리됩니다. 조정안이 마음에 들지 않으면 반드시 기한 안에 거부 의사를 밝혀야 합니다.
다음에 해당하면 조정 신청이 각하됩니다.
- 이미 법원에 소송을 냈거나, 조정 신청 뒤에 소송을 낸 경우
- 같은 사건을 위원회에서 이미 조정한 경우
- 다른 법률에 따른 조정 절차를 이미 거쳤거나 진행 중인 경우
소송을 먼저 걸어 두고 조정을 함께 진행하는 방식은 쓸 수 없다는 뜻입니다.
국토안전관리원 사무국 위치와 바닥충격음 성능검사
사무국마다 위치가 달라 우편이나 방문 문의 전에 주소를 확인하세요.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 본사 | 경남 진주시 에나로128번길 24 윤현빌딩, 1588-8788 |
| 하자 사무국 | 경기 고양시 일산서구 고양대로 315(킨텍스 GATE 1 앞) |
| 하자 사무국 지하철 | 3호선 대화역, 6번 출구 셔틀 08:35·08:45 |
| 건축분쟁 사무국 | 경남 진주시 사들로123번길 40, 055-771-8439 |
| 본사 교통 | 진주역에서 택시 약 5,000원 |
| 본사 버스 | 진주고속버스터미널 290·280·380·381번 |
고양 하자 사무국은 대화역에서 버스를 타면 건설센터 후문에 내려 정문으로 들어가기 어렵다고 안내합니다. 종합운동장 사거리에서 자유로 방향으로 걸어서 10분, 킨텍스에서 택시로 5분 거리입니다.
아파트를 짓는 사업주체라면 바닥충격음 성능검사도 국토안전관리원 업무입니다. 주택법 제15조에 따라 사업계획승인을 받은 주택건설사업이 대상이며, 입주지정기간 시작일 60일 전까지 검사가 끝나도록 신청해야 합니다. 측정 세대는 해당 세대수의 2%이고, 측정 공간은 거실(구분이 불분명하면 가장 넓은 공간)입니다.
누리집 자주하는 질문에는 500건이 넘는 질의응답이 올라와 있고, 민원 신청은 답변까지 일주일 정도 걸린다고 안내합니다.
국토안전관리원 자주 묻는 질문
Q. 국토안전관리원 하자심사는 방문해서 신청할 수 있나요?
방문 신청은 받지 않습니다. 하자관리정보시스템(adc.go.kr)에서 휴대폰 인증으로 온라인 신청하거나 우편으로 보내야 합니다. 문의는 031-910-4200입니다.
Q. 국토안전관리원 하자심사는 누가 신청할 수 있나요?
전용부분 하자는 입주자나 사업주체가, 공용부분 하자는 입주자대표회의·관리주체(관리단)·사업주체가 신청합니다. 공용부분은 개별 세대가 직접 신청할 수 없습니다.
Q. 국토안전관리원 하자심사는 얼마나 걸리나요?
전용부분은 60일, 공용부분은 90일이며 각각 30일까지 연장될 수 있습니다. 서류 보정 기간과 하자감정 기간은 이 기간에 들어가지 않습니다.
Q. 국토안전관리원 하자 판정 후 건설사가 보수하지 않으면 어떻게 되나요?
하자로 판정되면 사업주체는 60일 안에 보수하고 결과를 하자관리정보시스템에 등록해야 합니다. 이행하지 않으면 1,000만 원 이하 과태료 대상입니다.
Q. 국토안전관리원 건축분쟁 조정안에 답하지 않으면 어떻게 되나요?
건축분쟁전문위원회 조정안은 15일 안에 수락 여부를 회신해야 하며, 회신하지 않으면 수락한 것으로 봅니다. 하자 분쟁조정은 30일 안에 회신하지 않으면 불성립이라 규칙이 반대입니다.
국토안전관리원에 분쟁을 신청할 때 먼저 확인할 것은 어느 위원회인지와 회신 기한입니다. 아파트 하자는 하자심사·분쟁조정위원회, 옆 공사로 입은 피해는 건축분쟁전문위원회가 맡고, 두 곳 모두 방문 접수 없이 온라인이나 우편으로만 받습니다. 공용부분 하자는 입주자대표회의나 관리주체가 신청해야 하고, 하자심사는 전유 60일·공용 90일 안에 처리하되 보정·감정 기간은 빠집니다. 하자로 판정되면 사업주체는 60일 안에 보수해야 합니다. 하자 분쟁조정은 30일 안에 답하지 않으면 불성립이지만 건축분쟁 조정은 15일 안에 답하지 않으면 수락으로 처리되니, 받은 조정안의 기한을 반드시 확인하세요.